Grundstücksbewertung

Die Grundstücksbewertung ist ein komplexes Fachgebiet, bei dem es um die Bestimmung des Verkehrswertes von Immobilien geht.
In Deutschland wurden Richtlinien für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch das Bundesministerium bekannt gemacht. Zu diesen Richtlinien zählen u.a. die Sachwertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie. In diesen sind zwei häufig verwendete Bewertungsverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren, beschrieben.

Der online Immobilien-Rechner auf der Webseite www.Finanzwert24.de orientiert sich an diesen Richtlinien und bietet jedem die Möglichkeit auf einfache und kostenfreie Weise den Wert einer Immobilie zu berechnen.
Vereinfacht zusammengefasst stellt sich der Ablauf der beiden Bewertungsverfahren wie folgt dar:

Bei den Verfahren ergibt sich der Sachwert bzw. Ertragswert aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen abzüglich/zuzüglich der Werte für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Produkt von Grundstücksfläche und dem Wert des Bodens pro Quadratmeter (als Ausgangswert wird der Bodenrichtwert herangezogen).
Der Wert der baulichen/sonstigen Anlagen (z.B. Wohngebäude, Garage, Hofbefestigungen, Zäune, Leitungen) im Sachwertverfahren ergibt sich meist aus dem Produkt der Brutto-Grundfläche und den Herstellungskosten (i.d.R. Normalherstellungskosten NHK) sowie aus Pauschal- bzw. Erfahrungswerten. Als wesentliche Anpassungen werden dann eine Alterswertminderung und eine Marktanpassung vorgenommen.

Im Ertragswertverfahren ergibt sich der Wert der baulichen/sonstigen Anlagen aus der Kapitalisierung der Erträge (Mieten/Pachten), die mit der jeweiligen Immobilie erzielt werden können. Die Kapitalisierung und Marktanpassung wird mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes realisiert.

Der Wert der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel, Bodenverunreinigungen, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen) ergibt sich aus Herstellungs-/Beseitigungskosten, Tabellenwerten und/oder Pauschal- bzw. Erfahrungswerten.

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